发布时间:2021-03-09

 

           2021年是“十四五”规划开局之年,是全面建设社会主义现代化国家新征程开启之年。面对新的发展阶段、环境和条件,企业如何展现新作为,作出新贡献?

  蓝绿双城董事长曹舟南认为,我国房地产市场经过30年的蓬勃发展,如今已进入到“管理红利”阶段。在这个阶段,房地产企业面临从规模向品质的转型,因此,开发商要修炼内功,努力提升产品品质,从而更好地满足人民群众对美好生活的向往。

  他分析,未来房地产行业集中度将进一步提高,资源倾向度将进一步聚集,专业要求将更高。随着投资、开发加速分离,依托市场化法则和核心竞争力,房地产各领域的头部企业将以“共建互联”模式重新形成新的行业生态。

  “高周转”将终结 房地产企业回归精细化管理

  “十四五”规划《建议》提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。

  2020年8月20日,住建部和央行召开了重点房企座谈会,会议指出,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

  对此,曹舟南认为,房地产行业发展将迎来根本性的变革,未来房地产企业的发展,需要向管理要效率。

  “从1990年到2010年这20年,中国房地产企业的盈利模式,主要是土地红利。好处是中国以最快速度推进了城镇化,但在快速发展过程中也出现一些问题。”在他看来,从2010年开始,我国房地产行业进入到“金融红利时代”,几乎所有房企都通过负债扩大规模,甚至许多房企唯一追求的就是规模,包括了销售规模、营收规模、土地储备规模和利润规模。这就带来高周转的发展模式。”

  “新的形势要求房地产企业不能再通过举债大幅度扩大规模,要求企业回归到专业上去,回归到核心竞争力上去,回归到精细化管理上去。”曹舟南表示,房地产行业的金融红利或者说规模红利时代已终结,目前进入了“管理红利阶段”。大家不得不静下来认真研究品质、研究服务、研究创新、研究科技,从购房者的需求出发,来考虑行业长远发展。

  “共建互联”模式 重新形成新的行业生态

  根据国家统计局数据,2020年全国商品房销售额达17.36万亿元,再创历史新高。

  曹舟南认为,我国房地产未来将呈现两大趋势:第一,行业集中度进一步提高,资源倾向度进一步聚集。排名靠前的房企,比如前30的可能有机会继续做行业集中度提高的引领者,规模上也可能有机会继续往上走,但销售额在几百亿到1000多亿规模的房企,发展、转型都面临挑战。第二,投资与开发加速分离。依托市场化法则和核心竞争力,各领域头部企业将以“共建互联”模式重新形成新的行业生态。

  “根据这样一个行业发展趋势。除了排名靠前的房企,剩下的企业,我认为最有发展前景的就是共建。”他表示,“共建互联”模式,其本质是以市场化原则和核心竞争力为基本依托,链接投资端与开发落地端,打通需求、资本与能力、资源,重构房地产价值链,推动从商业模式到分配模式的系统变革,在资本、产业、供方、同行、客户五个层面有序实施,打造头部企业互联的专业共同体、价值共同体、命运共同体,共同探索迈向未来的行业生态。

  共建模式本质上是轻资产模式,以数字技术、人工智能赋能传统行业,推动科技转化与应用,提高作业精细度,集约社会资源。

  “共建模式解决了两大问题:第一,房地产行业由粗放型发展过渡到精细化,因为对于品质和服务的专注,会促进竞争的白热化。对于企业而言,会重新重视产品品质和服务品质;对于客户而言,买到的房子,品质和服务都会有大幅度提升。第二,对于‘房住不炒’,共建模式也会起到促进作用。在投资与开发加速分离的趋势下,投资功能归还给投资机构,房地产企业更加专注于开发领域的核心能力,更好地链接投资端和落地实施端,不再简单地为了土地储备规模、销售规模等规模竞争,会变得规律和更加有序,从而有助于稳定地价和房价。”曹舟南说。

  以服务为导向开发 满足美好生活需求

  SOD(以服务为导向的发展模式)是近年来我国城市规划与建设中产生的一种新方式,已成为蓝绿双城初步具备的核心竞争力之一。

  “SOD模式以业主入住后的生活为思考出发点,倡导以终为始,先在最重要的公共位置植入超市、餐饮、理发店、健身房、药店、洗衣店等生活服务体系,把最主要的未来生活场景模拟出来,让最重要的公共区域配套先落定,再排住宅等居住空间。在此基础上进一步延展‘数字书房’、‘数字客厅’等数字空间和数字服务。”曹舟南如此阐释SOD的开发模式,“客户结构在变化、客户需求也在变化,产品和服务就要不断创新。基本的生活配套支撑要先做好,然后再做养老、教育、健康等系列服务。”

  蓝绿双城成立于2018年11月,是共建模式的首倡者,其倡导打破“物理空间”与“数字空间”的藩篱,实施“双开发”(物理开发+数字开发)作业模式,夯实产品品质;破解从营销到物业到配套生活的断链,打通营销服务、物业服务、配套服务“三合一”服务体系,提升服务水平。创立两年来,蓝绿双城在全国40余个重点城市已落地项目超过60个、产业基地3个,规划总建筑面积超过1300万平方米,预估可售货值超过1500亿元。

  据他介绍,当前,全国城镇化率超过60%,中国房地产行业进入下半场,这已成为行业的基本共识。房地产行业回归居住和生活的本质,呈现制造业+服务业的属性,行业、经济、社会进入追求有质量增长,高质量发展的下半场。

  在曹舟南看来,空间是要为生活服务的。“蓝绿双城定义成现代服务业企业,就是做服务的。它有三个业务板块:第一,开发服务;第二,生活服务;第三,就是城市服务。”

  今年年初,蓝绿双城对公司组织架构作了优化,目前形成“蓝绿双城控股集团”作为总部,蓝绿双城科技集团(房地产开发服务业务)、服务集团(生活服务业务,覆盖产业、物业、商业)、城市集团(城市基础设施智慧养护服务)三个业务子集团。预计在今年下半年,蓝绿双城将启动其中的开发服务和生活服务板块(科技集团与服务集团)上市计划。

  “创造和改变,是我们的核心驱动力,不是简单的造房子,而是思考如何让人活得更健康、更愉快、更幸福,从场景的营造到智慧的生活,这是我们正在做的事情。”曹舟南说。